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  文/新浪财经北美专栏作家 魏欣

  美国房地产市场并未泡沫化。原因 川普政府和美联储的政策不太激进,未来较长一段时间房价也将维持慢牛的上涨趋势。

美国房地产仍具长期投资价值

  今年以来,经济学家和可是我 投资了美国房地产原因 房地产信托基金的国内让我们让我们让我们让我们让我们让我们 要我结束了了英语 英语 担心,经过了几年的持续性复苏,是也有该到市场拐点的要我了?

  担心房地产市场崩溃的理由主要有有几个方面:第一,可是我 美国城市的房价原因 达到原因 超过了10008金融危机前的深度1。甚至次责地区的上涨趋势仍在加速,比如硅谷和西雅图。第二,美联储今年计划加息四次。这将大幅增加购房者的贷款成本,减少潜在购房者。第三,随着价格的上涨,次责地区的房产交易量要我结束了了英语 英语 萎缩。这被可是我 相信技术指标的投资者认为是趋势反转前的信号。

  你这名推理在可是我 方面得到了验证,甚至看起来现在就像极了10007年房地产次贷危机前的场景。原因 对房地产信托基金(REITS)的价格曲线稍作分析就能能 发现,其名义价格五种原因 达到了10008年的深度1。2015年和2016年的两次美联储老会 改变政策方向的加息对市场形成了巨大的波动。且今年以来的数次美联储议息会议都对价格指数构成干扰。二季度有几个月的建筑开工许可证发放明显减少,能能 认为是交易量萎缩的重要标志。

  可是我 原因 让我们让我们让我们让我们让我们让我们 更近距离的观察美国房地产市场,又会发现如此 多的本质不同。

  从房屋实际价格来看,五种比10008年的深度1还是有很大差距的。在比较价格时,让我们让我们让我们让我们让我们让我们 应当充分考虑到货币因素。在应对危机的这10年时间里,为压低长端利率,美联储进行了数次量化宽松操作。巨量货币对市场的冲击,难免造成名义价格的失真。华尔街投行进行了价格指数调整后再进行对比。让我们让我们让我们让我们让我们让我们 发现即使房价再增长20%左右,总体价格仍然位于较为健康的区间,还谈不上泡沫化。

  从房屋拥有率来看,现在是64%,位于美国历史上最低的时期,进一步抛盘的原因 性不高。可是我 目前最低的住房拥有率还伴随着美国历史上最低的空房率。这说明原因 财务实力的原因 ,可是我 美国人不得不选用租房,而也有买房。原因 结合金融危机以来美国较高的失业率,这就很容易理解。

  你这名点在美国的年轻人“千禧一代”中表现得一阵一阵明显。原因 工作原因 向新兴市场国家转移,可是我 大学生毕业后马上陷入失业。为了应付随即而来的学生贷款催缴,让我们让我们让我们让我们让我们让我们 常常到了成人的年纪却无法独立。现在你这名族群中40%的人不得不仍然寄居在父母的房子里,甚至还得伸手向让我们让我们让我们让我们让我们让我们 要生活费。但随着一次责跨国企业重新回到美国和就业市场的快速改善,让我们让我们让我们让我们让我们让我们 最终还是会走向职场,最终成为房地产市场的新买家。

  从房地产贷款质量来看,银行的放贷标准五种过于谨慎,贷款违约率不断下降,不像危机前的逐步上升。当前接近1%左右的房贷违约率得益于奥巴马政府执政的8年时间里通过的Dodd-Frank法案。这份法案对银行借贷进行了非常严格的规定,并对违规的华尔街投行动辄几十亿美元的高额罚款。为了规避合规风险,可是我 银行现在大幅缩减了房贷业务。即使从事该业务的银行,对购房首付的要求提高,对购房者的背景审核和信用记录也极其详尽。甚至可是我 本该合格的购房者却原因 很小的瑕疵而被拒发贷款。

  Dodd-Frank法案还对扩大金融危机的错综复杂金融产品进行了严格的限制。比如,通过杠杆放大房地产支持债券(MBS)的分级CDO产品,美联储对承销券商进行了极高的风险准备金要求。以至于可是我 投资银行被迫退出了这项业务。这类产品的交易量也大幅度萎缩,原因 如此 原因 再兴风作浪了。

  从租金房价比来看,较高的租金对房价形成有效支撑。回顾次贷危机中的群体性抛盘行为,让我们让我们让我们让我们让我们让我们 能能 发现,可是我 房主要么原因 失业,要么是无力承担升息造成的月供上涨,被迫强制平仓。和危机前不同的是,目前的租金收益平均超过6%,在可是我 区域甚至达到15%。即使房主偶然失业,顶多也可是我 把此人 的房子出租。让我们让我们让我们让我们让我们让我们 能能 用租金就能能 覆盖月供和地产税,详细如此 必要像危机前一样扎堆抛盘了。可是我 失业群体很多,租房群体越大,租金收益越高,对房价就形成越强有力的支撑。

  超高的租金收益率在美国也形成了“以租养房”的群体。经济条件不错的房主常常会通过借贷,购买好几套房子专门拿来出租。租客不但大约帮房主还贷,甚至还能能 覆盖一次责房屋维修和更新的成本。从前相对稳健的投资方式吸引了可是我 国外资金,对市场形成进一步支撑。

  原因 让我们让我们让我们让我们让我们让我们 由此就得出能能 全面都看美国房地产市场的结论,原因 又显得过于轻率。让我们让我们让我们让我们让我们让我们 还应该都看可是我 的可是我 风险因素。

  除了美联储的加息,下半年即将到来的还有缩表,会对市场形成直接打击。加息不用 改变的可是我 二个月的联邦基金利率,对长端利率的提升作用相对还比较间接。但暂且忘了,为了缓解次贷危机,美联储从前购买了大约市场上40%的房地产支持债券。原因 为了缩减资产负债表而把这次责债券重新投放回市场,就会对房产借贷利率形成直接提升,当然也就提升了大次责购房者的持有成本。在你这名状态下,让我们让我们让我们让我们让我们让我们 就要更仔细的观察美联储缩表的节奏和力度。

  国际资本对美国房地产市场形成的干扰在加大。与次贷危机前不同的是,中国资本在美国房地产市场的影响力大幅度提升。一次责原因 原因 国内房价的快速上涨原因 高净值阶层把国内资本进行了分散化投资。另一次责可是我 可是我 国内房地产企业原因 投资机构更看好美国市场。国内政策的变化,比如外汇管控,也会跨越太平洋,影响美国房地产的供需平衡。可是我 国内资本更偏重于投资中心城市、华人社区和房屋持有成本较低的社区,其体量暂且对整体市场造成很多的扰动。

  综合考虑,让我们让我们让我们让我们让我们让我们 基本上能能 认为,美国房地产市场并未泡沫化。原因 川普政府和美联储的政策不太激进,未来较长一段时间房价也将维持慢牛的上涨趋势。五种和科技股的短期高速成长无法媲美,但低利率条件下,美国房地产目前仍然不失为有一个多多较为稳健的长期投资渠道。

  (本文作者介绍:专栏作家,曾在美国供职于大型同時 基金管理公司。)